Про концепцію індустріального парку «Долина»

Внесено зміни рішенням сесії
від 04.07.2023 № 2236-33/2023

РІШЕННЯ

Від 31.10.2013. № 1270-35/2013
м. Долина

Про концепцію індустріального парку «Долина»

З метою забезпечення економічного розвитку міста, активізації інвестиційної діяльності, створення нових робочих місць, розвитку сучасної виробничої інфраструктури, керуючись Законами України «Про індустріальні парки», «Про місцеве самоврядування в Україні», «Про Державний земельний кадастр», Земельним кодексом України, ст. 144 Конституції України, міська рада:

В И Р І Ш И Л А:

1. Затвердити в новій редакції концепцію індустріального парку «Долина» (додається).

2. Доручити комунальному підприємству «Долина-Інвест» Долинської міської ради спільно з відділом енергозбереження, інвестицій та муніципального розвитку міської ради підготувати необхідні документи для включення індустріального парку до Реєстру індустріальних парків України відповідно до ст.15 Закону України «Про індустріальні парки».

3. Рішення Долинської міської ради від 18.07.2013. № 1147-31/2013 «Про концепцію індустріального парку «Долина» вважати таким що втратило чинність.

4. Контроль за виконанням даного рішення покласти на заступника міського голови Володимира Смолія та постійну комісію міської ради з питань промисловості, підприємництва, інвестицій, містобудування та архітектури.

Міський голова Володимир Гаразд

ЗАТВЕРДЖЕНО

рішенням Долинської міської ради
від 31.10.2013. № 1270-35/2013

КОНЦЕПЦІЯ

індустріального парку

м. Долина

2013

Зміст

Долина – місто районного значення, адміністративний центр однойменного району Івано-Франківської області. Одне з найстаріших поселень на території Західної України, перша згадка про яке датована ще 979 роком і пов’язана з відкриттям на цих землях покладів солі. З того часу і аж до середини ХХ століття зростання міста визначав саме розвиток соляних промислів на його території. В 50-х роках минулого століття розвитку міста було надано потужний імпульс з відкриттям в його надрах потужних покладів нафти і газу. Сьогодні підприємства нафтогазового комплексу є визначальними в структурі промислового потенціалу Долини, потужними бюджетонаповнюючими суб’єктами для міського, районного, обласного та державного бюджетів. На території сучасного міста (20,2 км2) проживає приблизно 20,5 тис. мешканців. На рівні з нафтогазовим комплексом в Долині розвинута також і легка, харчова, будівельна промисловість, сфера малого бізнесу, наявний значний туристично-рекреаційний потенціал. Місцеве самоврядування на території міста, згідно чинного законодавства, здійснюється Долинською міською радою, яка в 2009 році, першою серед міст Івано-Франківської області, пройшла сертифікацію по системі управління якістю ІSО 9001:2008 в сфері надання адміністративних послуг.
Місто Долина з 2007 року та до сьогодні є активним членом Асоціації «Енергоефективні міста України» – добровільного об’єднання українських муніципалітетів, що пропагують на своїх територіях принципи сталого енергетичного розвитку, сприятливого для довкілля. Енергоефективність та зменшення антропогенного впливу на довкілля є стратегічними пріоритетами міста. Це, зокрема, відображено в Стратегії сталого розвитку в сфері енергоспоживання м. Долина на 2009-2020 роки, що на час свого затвердження Долинською міською радою у 2008 році була першим подібним документом у всій Україні. Крім того, Долина з 2009 року є одним із 15 українських міст, що підтримують масштабну загальноєвропейську кліматичну ініціативу Covenant of Mayors, направлену на 20%-ве скорочення викидів парникових газів в містах до 2020 року. На сьогодні ця ініціатива об’єднує близько трьох тисяч міст ЄС, Центральної та Східної Європи, Близького Сходу та Середньої Азії, а Долина в 2011 році стала другим в Україні містом, яке розробило, затвердило та розпочало впроваджувати власний План дій сталого енергетичного розвитку (Sustainable Energy Action Plan).
Долина завжди була містом працьовитих людей. Із прадавніх часів тут добували сіль, займались різними народними промислами. На сьогодні основним сектором промисловості міста є нафтогазовий комплекс, що складається із виробничих потужностей НГВУ «Долинанафтогаз», газопереробного заводу та Прикарпатського управління бурових робіт. На цих підприємствах зайнята більшість мешканців міста. Крім того, в місті діють кілька підприємств легкої та харчової промисловості, добре розвинуте приватне підприємництво. Стратегічним пріоритетом міста є розбудова нової промислової зони, яка повинна в майбутньому стати місцем розташування нових високотехнологічних та екологічно безпечних виробничих потужностей.
Реалізація масштабного проекту створення індустріального парку саме у Долинському районі Івано-Франківської області сприятиме покращенню соціально-економічної ситуації, створенню нових робочих місць, активізації інвестиційної діяльності, розвитку сучасної виробничої та ринкової інфраструктури та залучення з цією метою інвестицій, що сприятимуть розвитку міста та збільшення надходжень до міського бюджету.
Поєднання в одному комплексі і на одній земельній ділянці перелічених вище функцій дозволить значно ефективніше використати наявні територіальні ресурси, із набагато вищим коефіцієнтом ефективності використання земельної ділянки ніж при розміщення даних функцій в окремих об’єктах на окремих земельних ділянках (за рахунок спільного використання під’їздів та проїздів, автостоянок , тощо). Окрім того підприємства групуються у промислову зону, що дозволяє мінімізувати площі територій під санітарно-захисні зони, що відповідає вимогам та рекомендаціям нормативних документів, зокрема ДБН-360-92** та ДСП – 173.

З огляду на місце розміщення земельної ділянки, для майбутнього промислового майданчика пропонується назва індустріального парку: «Долина».

Відповідно до пункту 4 частини першої статті 1 Закону України «Про індустріальні парки», а також статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» ініціатором створення індустріального парку є Долинська міська рада.

Відомості про ініціатора створення індустріального парку:

Долинська міська рада Івано-Франківської області

пр. Незалежності, 5

м. Долина,

Івано-Франківська обл.,

Україна 77500

Телефон: (03477) 2-70-30
Факс: (03477) 2-70-35

Метою створення індустріального (промислового) парку є формування механізмів ефективного задоволення попиту інвесторів на майданчики, підготовлені для розміщення об’єктів промисловості, логістики та супутнього сервісу. Підвищення якості життя населення, підвищення розвитку району за допомогою покращення інвестиційного клімату, забезпечення зайнятості працездатного населення Долинського району через створення умов для розгортання на базі промислового парку конкурентоспроможних промислових виробництв і супутнього сервісу.

Основними завданнями створення індустріального парку є:

• забезпечення росту надходжень до місцевих бюджетів, у першу чергу, за рахунок створення додаткових робочих місць (податок на доходи фізичних осіб);
• забезпечення збалансованості та пропорційності соціально-економічного розвитку регіону;
• сприяння активній диверсифікації Долинського району у виробничому відношенні;
• проведення модернізації й реструктуризації підприємств усіх видів діяльності з метою підвищення їхньої рентабельності й конкурентоспроможності;
• забезпечення стабільних умов інвестиційної діяльності протягом усього періоду створення, облаштування та функціонування індустріального парку;
• створення умов для підвищення добробуту й купівельної спроможності населення;
• забезпечення сприятливих умов для розвитку малого й середнього підприємництва завдяки діяльності індустріального парку.

При створенні індустріального парку «Долина» будуть реалізуватись такі основні принципи:

• раціонального використання потенціалу міста Долина та Долинського району, його земельних, природних і трудових ресурсів;
• пріоритетного розвитку видів діяльності, передбачених метою створення індустріального парку;
• забезпечення рівних умов, та недискримінаційного відношення до резидентів парку незалежно від обсягу інвестицій і країни походження;
• невтручання у виробничу діяльність і надання послуг резидентами індустріальних парків;
• стимулювання створення нових робочих місць;
• реалізації соціального партнерства між працівниками (представниками працівників), роботодавцями (представниками роботодавців) і органами місцевого самоврядування;
• розмежування повноважень і відповідальності всіх учасників процесу створення індустріальних парків;
• екологізація виробничо-господарської діяльності й раціональне природокористування.

Пріоритетними напрямами діяльності для визначення функціонального призначення індустріального парку вважається легка, харчова, деревообробна та автомобілебудівна промисловість (перелік галузей може бути доповнений, та/або належним чином скорегований, відповідно до актуальних потреб громади).
На території індустріального парку не можуть бути розміщені підприємства, що можуть бути шкідливими для довкілля, значною мірою забруднюють повітря та/або завдають іншої шкоди екології регіону (підприємства хімічної, металургійної, важкої промисловості, тощо).

Земельна ділянка знаходиться на Заході України, в місті Долина, Івано-Франківської області.

Земельна ділянка відведена у власність за територіальною громадою міста Долина в особі Долинської міської ради та має кадастровий номер 2622010100:01:013:0004.
Загальна площа вільної території становить 29,4 га.
Корисна площа земельної ділянки, що відведена у власність територіальній громаді міста Долина під створення індустріального парку «Долина» становить 27,1385 га.

Опис меж земельної ділянки:
Від А до Б землі Долинської міської ради (чагарник)
Від Б до В землі Долинської міської ради (чагарник)
Від В до Г землі Долинської міської ради (під проходами)
Від Г до Д землі ТзОВ «Гроклін-Долина»
Від Д до А землі Долинської міської ради (дорога)

Ділянка має прямий вихід до автодороги державного значення Р-21 «Долина-Хуст» з обладнаною під’їзною дорогою. На відстані 2 км автодорога Р-21 кільцевою розв’язкою з’єднується з автодорогою державного значення Н-10 «Чернівці-Стрий-Мамалига».
В безпосередній близькості до ділянки (50 м від північної межі) проходить залізнична колія промислового призначення сполученням «м. Долина – смт. Вигода». Залізнична колія сполучена з станцією «Долина» Львівської залізниці.
Від станції «Долина» прокладені залізничні колії в напрямку Івано-Франківська, Львова та Чернівців.
На станції функціонує пасажирський з/д вокзал та вантажний пункт.





В 2008 році польський інвестор «Inter Groclin» на умовах довгострокової оренди отримав в користування частину ділянки, поруч із представленою в даній концепції, площею 5 га з метою будівництва швейного виробництва.
Інвестором було проведено комплекс робіт, які сьогодні значно підвищують інвестиційну привабливість ділянки:
– прокладено під’їздну дорогу;
– збудовано ГРП безпосередньо на ділянці;
– збудовано трансформаторну підстанцію на ділянці;
– підведено до ділянки водопровід та каналізацію.

Індустріальний парк створюється строком на 30 років, з моменту реєстрації уповноваженим Державним органом, з можливістю продовження строку відповідно до потреб ініціатора створення, керуючої компанії та учасників індустріального парку. Зазначений строк відповідає положенням Закону України “Про індустріальні парки”.

1. Учасники як суб’єкти господарювання будь-якої форми власності мають бути зареєстровані на території адміністративно-територіальної одиниці, в межах якої розташований індустріальний парк (з метою справляння податків з підприємницької діяльності до місцевого бюджету);
2. Укладення в установленому чинним законодавством порядку між учасниками та керуючою компанією індустріального парку угоди про передачу у володіння та користування земельної ділянки (суборенду) з правом її забудови в межах індустріального парку.
3. Укладення з керуючою компанією індустріального парку договору про здійснення господарської діяльності у межах індустріального парку відповідно до статті 30 Закону України «Про індустріальні парки»; Учасники як суб’єкти господарювання будь-якої форми власності мають бути зареєстровані на території адміністративно-територіальної одиниці, в межах якої розташований індустріальний парк (з метою справляння податків з підприємницької діяльності до місцевого бюджету);
4. Мінімальний гарантований строк здійснення господарської діяльності у межах індустріального парку – 7 років.
5. Переважне використання праці працівників – громадян України, жителів Долинського району Івано-Франківської області, в якому розташований індустріальний парк;
6. Безпосереднє виконання своїх інвестиційних зобов’язань учасником (учасник не має права передавати третім особам свої права та/або обов’язки за договором про здійснення господарської діяльності у межах індустріального парку).

Основними містобудівними вимогами до освоєння даної території є:

• дотримання вимог містобудівного обґрунтування, щодо трасування проектованих вулиць та проїздів із дотриманням визначених їх ширин в червоних лініях та резервуванням відповідних площ;
• забезпечення нормативних санітарно-захисних зон;
• виконання комплексного благоустрою та озеленення території комплексу.

При подальшому проектуванні набір об’єктів черговість їх будівництва і архітектурно-просторові проектні рішення можуть уточнюватись і змінюватись.
Територія ділянок повинна бути належним чином благоустроєна та впорядкована. Покриття проїздів та автостоянки – асфальтобетон , тротуарів – тротуарна плитка.
Територія повинна бути забезпечена сучасним енергозберігаючим зовнішнім освітленням, візуальною рекламою, інформаційною стелою, тощо.
Зважаючи на державну політику в галузі енергозбереження, сучасні світові тенденції та постійне зростання цін на енергоресурси , при проектуванні та будівництві об’єктів промисловості доцільно максимально повно використовувати сучасні високоефективні енергозберігаючі технології та матеріали, зокрема конструкції з мінімальним коефіцієнтом теплопровідності, сучасні альтернативні джерела енергії, інженерне обладнання з високим коефіцієнтом корисної дії, тощо.
При подальшому проектуванні планувальна схема, черговість будівництва і проектні рішення можуть уточнюватись і змінюватись, але за умови дотримання діючих нормативних вимог, зокрема розривів до елементів інженерної інфраструктури, кількості паркувальних машино місць, тощо.

План/схема можливих точок підключення інженерних комунікацій

Було розраховано таку потребу та рівень споживання енергії для наступних параметрів:

Таблиця 7.1

Технічні припущення:

• ділянка вважаються «сухою» з точки зору споживання води;
• припускається, що всі виробничі потужності не мають особливих або надто високих потреб у газі або у електроенергії;
• очікується розміщення тільки малих/середніх підприємств збирального та складського профілю;
• всі стічні води, що створюватимуться на освоєній ділянці будуть відповідним чином очищені на існуючих міських водоочисних спорудах, розташованих поза територією ділянки;
• якщо будь-яке виробництво скидатиме забруднену промисловими відходами воду, на території ІП, або на власній ділянці цього інвестора необхідно буде розмістити спеціальні промислові водоочисні споруди;
• виходячи з досвіду Центральної Європи: логістика, складське господарство та менш трудомісткі виробництва потребують 20 працівників/га, в той час, як збирання, електроніка, легке машинобудування, обробка, виробництво – до 80 працівників/га;
• на території ІП може бути створено всього до 2000 робочих місць.

Таблиця 7.2 – Газ

Висновки:
Очікувана потреба в газі на повністю освоєному ІП становить приблизно 4,6 млн. м3/рік. Це дорівнює орієнтовно 2 050 м3/год. Потенційна точка підключення до системи газопостачання розташована приблизно в 600 м на північ від запропонованої ділянки.

Таблиця 7.3 – Електроенергія

Висновки:
Очікувана загальна потреба в електроенергії на ІП становить приблизно 3,3 – 3,5, МВт.
Потенційна точка підключення до діючої трансформаторної станції ПС 110/10 знаходиться в 800 м на північ від запропонованої ділянки. Нову точку підключення та трансформаторну підстанцію необхідно облаштувати між цією точкою підключення та запропонованими ділянками.

Таблиця 7.4 – Вода

Висновки:
Очікувана потреба у воді на ІП становить більше 28 л/сек. Це дорівнює орієнтовно 102,17 м3/год.
Потенційною точкою підключення до системи водопостачання є існуючий водогін, діаметром 500 мм, що розташований в 900 м від умовного центру ділянки.
В зв’язку з тим, що існуюча пожежна станція знаходиться на відстані білш ніж 2 км від ділянки, то необхідно створити резерв води для пожежогасіння, виходячи з розрахунку приблизно в 1,0 л/сек.
В будь-якому разі остаточне технічне рішення щодо забезпечення ділянки водою для пожежогасіння все ще повинно детально обговорюватись та корегуватись в залежності від типу виробничих потужностей (учасників ІП).

Таблиця 7.5 – Стічні та поверхневі води

Обчислення обсягу поверхневих вод відбувається з урахуванням площі парко місць з твердим покриттям + доріг з твердим покриттям + тротуарів з твердим покриттям + загальний розмір дахів виробничих об‘єктів та інших будівель становить приблизно 60% від загальної площі ділянки і вважається забудованою площею.
Висновки:
В розрахунках робиться припущення, що вся вода, яка подається на ділянку, після її використання повинна бути належним чином очищена системою каналізації та очисними спорудами. Очікуваний об‘єм стічних вод становить приблизно 22,4 л/сек, що дорівнює приблизно 80,64 м3/год стічних вод у восьмигодинний робочий день.
Варто також врахувати, що до розрахункової кількості стічних вод, поданого вище, не входить об‘єм промислово забрудненої води. Вода, яка накопичуватиметься в результаті атмосферних опадів, також великою мірою може бути забрудненою паливно-мастильними матеріалами з місця стоянки автомобільного транспорту. Такі води повинні належним чином очищуватися самими компаніями та утилізовуватимуться за межами індустріального парку. а очищена вода надходитиме в систему дощової каналізації.
Частковий збір і утримання поверхневих вод (до 3500 м3) рекомендується організувати в найнижчій частині ділянки, на заході, у формі водо затримуючого озера, яке також допоможе підвищити екологічні якості робочого простору. Цей об‘єкт для збору води буде спроектований таким чином, щоби бути в змозі збирати з ділянок 80% дощової води, що утворяться протягом 60 хвилин сильного дощу. Іншу частину поверхневих вод в об‘ємі 20% (приблизно 900 м3/год) повинні будуть очищувати самі інвестори на своїх ділянках або відведеною з ділянки дренажною системою.

Просторова схема внутрішніх під’їзних доріг

Висновки:
Для забезпечення можливості відповідного обслуговування громадського простору індустріального парку пропонується наступна просторова конфігурація профілю. Схема (наприклад, ширина) дороги і тротуару може бути змінена у відповідності до вимог інвестора, правил техніки безпеки, або інших норм. В залежності від розташування дороги, тротуари по «обидва боки» дороги можуть бути замінені на тротуари «з одного боку». Це ж саме стосується інших показників.

Розглянемо план розвитку індустріального парку «Долина» в двох вимірах – часовому і просторовому.

8.1 В просторовому вимірі
Загальна площа території комплексу становитиме – 27,1385 га. На території індустріального парку планується від шести до одинадцяти ділянок.
Сумарна площа земельних ділянок для оренди/продажу на аукціоні становить 25,5 га.
Слід звернути особливу увагу, що оренда/продаж земельних ділянок в довільному порядку не допускається, оскільки це спричинить хаос в освоєнні території, трасуванні доріг, проїздів та інженерних мереж.


Ключовим фактором успіху реалізації проекту створення індустріального парку є залучення так званих «якірних» інвесторів до майданчиків І або ІІ. «Якірний» інвестор – це сильна вітчизняна або іноземна компанія з відомим брендом. Зазвичай, після «якірного» інвестора залучити інших інвесторів значно легше. Профіль компанії ключового інвестора часто визначає напрямок діяльності парку загалом. Таким чином, «якірний» інвестор сприятиме розбудові цілого парку.

Виходячи з міркувань забезпечення гнучких планувальних рішень для майбутніх інвесторів, специфіки визначеної ділянки – невизначеність пріоритетних розмірів ділянок з точки зору комерційного попиту, запропоновано орієнтовний варіанти поділу території на земельні ділянки і розміщення на них виробничо-складських об’єктів:

Майданчик I:
Має площу 5,25 га, та може задовольнити потреби близько 1-3 інвесторів, яким необхідні малі (до 2,2 га) майданчики, окрім випадків появи «якірного» інвестора.
Пріоритетними галузями діяльності є підприємства по виробництву харчової продукції та легкої промисловості.

Майданчик II:
Має площу 5,25 га, і по своїй конфігурації схожа з майданчиком І, – може задовольнити потреби близько 1-3 інвесторів, яким необхідні малі (до 2,2 га) майданчики, окрім випадків появи «якірного» інвестора.
Пріоритетними галузями діяльності є підприємства деревообробної та автомобілебудівної промисловості.
Майданчики І та ІІ розташовані таким чином, щоб забезпечити рівноправний доступ до логістичних об’єктів інфраструктури індустріального парку.

Майданчики III та ІV:
Майданчики ІІІ та IV займають площу по 4,0 га землі майбутнього індустріального парку і передбачені для зони логістики та створення так званого центру спільного обслуговування бізнесу (обладнання офісів, торгівля, харчування, юридичні послуги, бухгалтерські послуги, поліграфія та інші комерційні послуги, які не надаються у промислових приміщеннях).
Майданчики ІІІ та IV можуть задовольнити потреби у землі принаймні 4 інвесторів, майданчиками розмірами по 2,0 га.

Майданчик V:
По своїй специфіці майданчик V передбачає два основні напрямки діяльності підприємств: надання послуг складських приміщень, а також зберігання овочів, фруктів, ягід, грибів, тощо в холодильних установках.
В цілому майданчик має можливість забезпечити земельними ділянками принаймні 2 інвесторів (майданчик площею 1,4 га).
Майданчики VІ та VII:
Займають площу 4,4 га землі майбутнього парку і передбачаються для розміщення промислових зон. Має можливість забезпечити потреби принаймні 3 інвесторів.

Майданчик VIII:
Логістичний вузол індустріального парку – зона розміщення розвантажувальних площадок, інженерно-транспортна інфраструктура, зона складських приміщень (майданчик площею 1,2 га). Має безпосередній доступ до залізничної колії.

При розробці зонування території парку враховуватиметься наступне:

• Розміщення виробництва у відповідності до можливого екологічного впливу, в схожих зонах, з мінімізацією впливу на інші зони парку.
• Розмір територій характерний для розміщення підприємств пріоритетних, у відповідності до цієї концепції, галузей промисловості.
• Близькість до автомобільних шляхів загального користування.

Універсальний просторовий план має на меті забезпечення вигідного розташування будівель на ділянці та оптимальне використання землі індустріального парку. Виконуючи зонування ділянки, у концептуальному дизайні бралися до уваги такі основні чинники:

• Доступ до ділянки з південного боку через регіональну/національну мережу доріг.
• Наявність залізничної гілки з північно-західного боку.
• Практично нульовий нахил для каналізаційної мережі.
• Створення індустріального парку з максимально можливим використанням зелених насаджень для привабливого ландшафту.
• Розташування будівель з можливістю коригування щодо їх розміру та термінів виконання робіт.
• Використання місцевого ландшафту, для створення природних огорож для промислових приміщень.

Вважається, що майданчики кожної наступної площадки забудовуватимуться після завершення попередньої. Такий підхід дозволить повторно інвестувати прибутки від попередніх площадок, тобто зменшити залежність від зовнішніх джерел фінансування.
Досвід свідчить про те, що не варто розміщувати об’єкти у початковому варіанті занадто щільно, щоб дати змогу інвесторам розширити приміщення та майданчики за необхідності.
Оренду/продаж ділянок доцільно здійснювати від проїзду (автодороги Долина-Хуст) , що дозволить здійснювати планове і впорядковане освоєння території, трасування проїздів, доріг, мереж та прокладання залізничної колії.
Допускається продаж кількох ділянок одному інвестору із подальшим їх об’єднанням у крупнішу ділянку для розміщення більш потужних об’єктів.
І навпаки, дроблення ділянок на менші за площею не допускається. При цьому слід зазначити, що площа ділянки 1,2-2,0 га є фактично мінімально необхідною для розміщення повноцінного виробничого чи складського об’єкту.

Містобудівна ємкість ділянок для промислових підприємств не нормується та визначається проектом в залежності від типу підприємства, потужності, характеристик технологічних процесів, тощо.
Конкретна типологія кожного окремого промислового об’єкту, його потужність та виробничі процеси, цикли, характеристики визначаються після надання в оренду чи продажу ділянки інвесторам із дотриманням вимог даної Концепції та містобудівного обґрунтування, зокрема щодо класу шкідливості.

8.2 В часовому вимірі
Після прийняття рішення про створення індустріального парку «Долина», послідовність етапів його розвитку заплановано розподілити на наступні етапи:

1. «Реєстраційний» (кінець 2013 р. – перша половина 2014 р.).
2. «Конкурсний» (перша половина 2014 р.).
3. «Облаштування індустріального парку» (друга половина 2014 р. – 2015 р.).
4. «Наповнення індустріального парку» (друга половина 2015 р. – 2016 р.).
5. «Функціонування індустріального парку» (з 2017 р. – 2043 р., з можливістю подальшої пролонгації терміну функціонування індустріального парку).

ЕТАП 1. «Реєстраційний»:
Основні завдання, які будуть вирішені на даному етапі:
1.1. Подача заяви в Державне агентство з інвестицій та управління національними проектами України для включення індустріального парку «Долина» до державного реєстру.
1.2. Засідання Міжвідомчої експертної групи, прийняття рішення про занесення індустріального парку «Долина» в державний реєстр індустріальних парків.
1.3. Підготовка та подання пакету документів на отримання державної підтримки на розвиток індустріального парку.
На цьому етапі відбудеться подача заяви та пакету супутніх документів до Держінвестпроекту для включення індустріального парку «Долина» до державного реєстру індустріальних парків, а також розгляд поданих документів на засіданні Міжвідомчої експертної ради, з подальшим прийняттям відповідного рішення. Припускаємо, що після розгляду даного питання, а також внесення необхідних зауважень та поправок (у випадку їх виникнення), індустріальний парк «Долина» буде внесений до державного реєстру. Наступним етапом, після включення в реєстр буде робота для включення індустріального парку «Долина» до переліку пілотних індустріальних парків України, для розвитку яких буде виділятись державна підтримка.

ЕТАП 2. «Конкурсний»:
2.1. Розробка промоційних матеріалів про індустріальний парк.
2.2. Проведення широкої промоційної кампанії через ЗМІ, мережу Інтернет, участь в інвестиційних заходах, персональне розповсюдження інформації серед потенційних партнерів, тощо.
2.3. Підготовчі роботи для проведення конкурсу з вибору керуючої компанії індустріального парку: розроблені та затверджені умови конкурсу, створена конкурсна комісія, затверджений її склад та порядок роботи, підготовлена конкурсна документація та публічно оголошено про початок конкурсу.
2.4. Безпосереднє проведення конкурсу та визначення керуючої компанії індустріального парку «Долина». Підписання угоди між ініціатором створення індустріального парку та керуючою компанією – переможцем конкурсу.
Необхідно зауважити, що реалізація даного етапу може привести до 2-х результатів:
– в результаті проведення конкурсу ініціатор знаходить керуючу компанію для індустріального парку і укладає з ним угоду;
– в результаті конкурсу ініціатор не знаходить керуючої компанії – проводиться повторна робота з промоції індустріального парку та оголошується ще один конкурс.
У випадку відсутності переможця за підсумками повторного конкурсу на вибір керуючої компанії індустріального парку, ініціатор може розглядати варіанти продовження роботи над пошуком потенційних кандидатів на роль керуючої компанії з подальшим оголошенням повторних конкурсів, або ж створення індустріального парку самостійно – через власне комунальне підприємство.
Всі видатки по реалізації даного етапу будуть повністю покриватися з місцевих бюджетів.

ЕТАП 3. «Облаштування парку»:
Для наочності, завдання, які будуть реалізовані на даному етапі зводимо в таблицю.









Таблиця 8.1 – Завдання по облаштуванню парку та їх орієнтовна вартість * **

* в розрахунку прийнято, що розмір проектно-кошторисних робіт з проектування промислових об’єктів становить 3 % від їх кошторисної вартості.
** вартість інших видів робіт встановлено по укрупнених показниках, точну потребу в ресурсах буде визначено вже безпосередньо при проектуванні.

ЕТАП 4. «Наповнення індустріального парку»:
Ключовим завданням даного етапу є пошук, спільними зусиллями керуючої компанії та ініціатора, потенційних учасників індустріального парку «Долина». Для досягнення цієї цілі планується реалізувати наступні завдання:
4.1. Проведення промоційно-агітаційної кампанії серед потенційних учасників.
4.2. Проведення зустрічей з зацікавленими учасниками, підготовка інформації за їхніми запитами, прийняття рішення та підписання угод про участь в індустріальному парку.
4.3. Виготовлення проектно-кошторисної документації на спорудження виробничих потужностей учасників індустріального парку.
4.4. Будівництво виробництв та введення їх в експлуатацію.

Необхідно відмітити, що швидкість наповнення парку у великій мірі буде залежати від 2-х груп факторів.
Перша група факторів – об’єктивні, на які ініціатор і керуюча кампанія не будуть мати впливу. До них відносяться :
– політична ситуація в країні;
– економічна ситуація в світі, та в країні зокрема;
– інвестиційний клімат в країні.
Друга група – суб’єктивні фактори, на які ініціатор буде мати можливість впливати по мірі можливості. До них відносяться :
– ефективність діяльності менеджменту керуючої компанії в контексті проведення промоційної кампанії по залученню учасників і швидкості та якості виконання робіт по облаштуванню індустріального парку;
– налагодження ефективної взаємодії з представниками влади в частині отримання дозвільних документів;
– забезпечення учасників консалтинговою допомогою в період прийняття рішення;
– допомога в підборі та залученні робочої сили для учасників індустріального парку.

Виходячи з припущення, що перша група факторів буде сприятлива, то маючи певний вплив на другу групу факторів, можна сподіватися наступного наповнення індустріального парку в розрізі років:

Таблиця 8.2 – Орієнтовний календарний план наповнення парку * **

* Нумерація учасників уявна, без прив’язки до конкретної ділянки та конкретного виробника.
** На будівництво кожного виробництва, у відповідності до аналізу доступної інформації по створенню виробництв, ми відводимо 18 місяців.

ЕТАП 5. «Функціонування індустріального парку»:
У відповідності до нашої Концепції, першу промислову продукції індустріальний парк «Долина» почне виробляти в 2016 році, і планово вийде на повну потужність в 2018 році.

Відповідно до Закону України «Про індустріальні парки», кошти необхідні для створення індустріального парку можуть бути отримані з наступних джерел:
– власних або запозичених коштів керуючої компанії;
– бюджетних коштів різних рівнів;
– коштів учасників індустріального парку.

Таким чином, виходячи з наявності тих чи інших джерел коштів, процес створення індустріального парку може мати декілька варіантів:

1. Отримання державної допомоги на облаштування індустріального парку.
2. Облаштування індустріального парку за кошти керуючої компанії.
3. Облаштування індустріального парку за рахунок співфінансування державного бюджету та керуючої компанії.

Таблиця 9.1 – Потреба в фінансових ресурсах для створення парку * **

* У зв’язку з відсутністю на момент розробки Концепції проектно-кошторисної документації, розрахунок ресурсів необхідних для облаштування і початку функціонування індустріального парку було проведено експертним шляхом, із залученням міжнародних експертів з ChechInvest та консалтингової компанії «Berman group» .
** Величину витрат по наповненню індустріального парку приймаємо на рівні 75% від залучених інвестицій, залишаючи 25 % на впровадження «ноу-хау» технологічних рішень.

У випадку повного відсутності державної підтримки на створення індустріального парку, підбір керуючої компанії буде дуже проблематичним, оскільки, видатки на облаштування індустріального парку становлять усереднено 25 мільйонів гривень (виходячи з розрахунків приведених в таблиці 8.1), в той час як прибуток, який може генерувати керуюча компанія від управління індустріальним парком (без власного виробництва), може бути не більше 1 000 000 (один мільйон) гривень, виходячи з валового доходу не більше 2 500 000 (два мільйони п’ятсот тисяч) гривень в рік, і при дохідності до 40%. В такому разі, термін окупності буде становити, без врахування часової вартості грошей, близько 25 років, що не являється інвестиційно привабливим проектом для жодного інвестора.
Виходячи з вище викладеного, найбільш оптимальним було б співфінансування облаштування індустріального парку за рахунок коштів державного бюджету і керуючої компанії в пропорції 80% і 20% відповідно.

Індустріальний парк «Долина» матиме 3-рівневу організаційну структуру, а саме: ініціатор, керуюча компанія та учасник індустріального парку з чітким визначенням прав і обов’язків кожного елемента цієї структури, у відповідності до Закону України «Про індустріальні парки».








Ініціатор:
– приймає рішення про створення індустріального парку;
– розробляє та затверджує Концепцію;
– подає заявку на отримання державної підтримки на облаштування парку;
– бере участь у облаштуванні індустріального парку у випадку затвердженого державного фінансування;
– організовує та проводить конкурс на відбір керуючої компанії;
– передає керуючій компанії в оренду земельну ділянку відведену під створення індустріального парку;
– самостійно визначає порядок взаємодії з керуючою компанією;
– контролює утримання переданого майна в належному стані, не допускає його погіршення, або вимагає відшкодування нанесених збитків;
– по мірі можливості надає організаційну та консалтингову допомогу керуючій компанії та учасникам індустріального парку.
Ініціатор щоквартально отримує звіти від керуючої компанії про функціонування індустріального парку;

Керуюча компанія :
– здійснює облаштування індустріального парку відповідно до умов договору з ініціатором за рахунок власних чи запозичених коштів, а також коштів державного бюджету;
– забезпечує розробку та виконання бізнес-плану індустріального парку;
– одержує дозволи та погодження в органах місцевої влади, органах місцевого самоврядування, необхідні для здійснення господарської діяльності в межах індустріального парку;
– утримує парк в належному стані;
– щоквартально звітує про діяльність парку;
– проводить діяльність по залученню нових учасників індустріального парку;
– передає в суборенду земельні ділянки учасникам та створює умови для підключення учасників до інженерних мереж та комунікацій;
– за погодженням з учасниками представляє їх інтереси у відносинах з дозвільними органами, службами, підприємствами, установами та організаціями;
– здійснює господарську діяльність в межах індустріального парку.

Учасник індустріального парку:
– провадить господарську діяльність на території індустріального парку;
– дотримується умов укладених договорів з керуючою компанією;
– забезпечує належне утримання переданого йому в суборенду земельної ділянки та елементів інфраструктури.

Щоб стати учасником індустріального парку необхідно укласти договір з керуючою компанією та набути права на земельну ділянку у межах індустріального парку (суборенда).
Істотними умовами договору між учасниками і керуючою компанією є:
– види діяльності, роботи, послуги, які здійснюються за умовами договору;
– переважне використання людських ресурсів – громадян України;
– умови, обсяги та порядок створення і поліпшення об’єктів інженерно-транспортної інфраструктури та інших об’єктів на земельній ділянці учасник;
– строк дії договору;
– інвестиційні зобов’язання учасника;
– фінансові відносини сторін ;
– відповідальність за невиконання сторонами зобов’язань та порядок вирішення спорів;
– порядок продовження і припинення договору;
– права та обов’язки сторін.

11.1 Загальні тенденції
– Збільшення надходження грошових коштів до бюджетів всіх рівнів.
– Створення нових робочих місць для мешканців міста Долина, Долинського району, а також сусідніх адміністративно-територіальних одиниць (Рожнятівський район Івано-Франківської області, Стрийський район Львівської області, Міжгірський район Закарпатської області).
– Підвищення рівня ділової активності бізнес-середовища в м. Долина.
– Підвищення інвестиційного, ділового та економічного іміджу міста Долина, Івано-Франківської області і України.
– Забезпечення реалізації державних програм щодо залучення інвестицій, підтримки підприємництва, соціальних програм.
– Збільшення обсягу залучених у реальний сектор економіки міста інвестицій.
– Залучення новітніх технологій виробництва товарів та послуг.
– Розвиток міжгалузевої кооперації між учасниками індустріального парку та підприємствами міста, а також представниками малого та середнього бізнесу.
– Підвищення соціальних стандартів життя мешканців міста та регіону.
– Розвиток малого і середнього бізнесу в контексті розвитку торгівлі та сфери послуг.

11.2. Створення нових робочих місць
У відповідності до нашого бачення, територія індустріального парку буде 100% освоєна на протязі 5-х років – в середньому по 1,6 (або в реальності 1 – 3) ділянки на рік. У відповідності до зручності освоєння припускаємо, що послідовність освоєння буде відповідати просторовому розміщенню.
Кількість новостворених місць визначено експертним шляхом. У відповідності до цього прогнозу динаміка кількості робочих місць на території індустріального парку протягом 10 років буде наступна.

Таблиця 11.1 – Динаміка кількості робочих місць по ділянках індустріального парку «Долина» *

* Кількість робочих місць і порядок їх створення може коригуватися за рахунок технологічності виробництв, які учасники індустріального парку розташують на його території.

Таким чином, виходячи з вищенаведеного, можна впевнено сказати, що діяльність індустріального парку позитивно вплине на соціальне життя міста, району та навколишнього суд регіону на межі Івано-Франківської, Львівської та закарпатської областей України, суттєво зменшивши рівень безробіття.

11.3 Залучення прямих інвестицій
При розгляді питання про величину залучених інвестицій в будівництво виробничих потужностей в межах індустріального парку його учасниками, при відсутності реальних пропозицій станом на сьогодні, ми скористалися аналітичним методом. Шлях наших розрахунків йшов від зворотного – використовуючи основні показники інвестиційних проектів.
Отже, для того, щоб інвестиційний проект був привабливим для потенційного інвестора, термін його окупності, період повернення капіталовкладень – pay-back period (РВР), повинен бути не більше 10 років. В іншому разі проект буде непривабливим, і такий інвестор не стане учасником нашого індустріального парку.
У випадку, якщо інвестиційний проект буде мати термін окупності менше 10 років, то показники ПІ нашого індустріального парку від того лише зростуть.
Для можливості використання спрощеної методики, оскільки це лише Концепція, а не конкретний інвестиційний проект, припускаємо що грошові потоки будуть незмінні. В такому разі, формула обрахунку буде мати наступний вигляд:

ТІС (обсяг інвестицій) = 10 (PBP) х NP;

NP (чистий прибуток) індустріального парку приймаємо на рівні чистого прибутку учасників індустріального парку на час його повного заповнення, орієнтовно в 2018 році (Таблиця 11.7), після сплати податку на прибуток (Таблиця 11.8).

Таким чином:

ТІС (обсяг інвестицій) = 10 х ( 47 622 тис. грн. – 7 619 тис. грн.) = 400 030 тис. грн.

Таким чином, виходячи з розрахунків можна припустити, що діяльність індустріального парку «Долина» в час його повноцінного заповнення учасниками дозволить залучити приблизно 400 мільйонів гривень прямих інвестицій.

11.4 Фінансові результати діяльності індустріального парку
В даному підрозділі Концепції наводимо прогноз доходів, які отримає державний бюджет України від діяльності індустріального парку «Долина» на протязі періоду до 2023 року.
Тут і далі в розрахунку ми вказуємо обсяги фінансових результатів роботи індустріального парку «Долина» з 2018 року – тобто року в якому, згідно даної концепції відбудеться остаточне наповнення парку учасниками. Планувати фінансові результати для років 2014-2017 буде не коректно не знаючи наперед про тип інвесторів (учасників), черговість їх входження в парк, сфери їх діяльності, обсяги виробництва тощо.

Спочатку розраховуємо обсяги формування та сплати основних загальнодержавних податків, поступлення від яких підлягають зарахуванню до державного бюджету України.

11.4.1 Поступлення від сплати податку на додану вартість
Для визначення податку на додану вартість в процесі розрахунку ми використовуємо наступні поняття:
– Товарний виробіток на одного працівника в основних галузях виробництва, підприємства яких, згідно нашої Концепції, будуть здійснювати діяльність на території індустріального парку. За основу продуктивності використано середньостатистичні дані по Івано-Франківській області, з врахуванням коефіцієнта 1.2, який передбачає підвищення виробітку товарної продукції на одного працюючого через впровадження нових технологій на новостворених підприємствах нашого індустріального парку.
– Передбачено ріст ВВП нашого індустріального парку на рівні 3.5% кожного року. Впровадження нових технологій на виробництвах індустріального парку «Долина» дає підстави брати в розрахунок і вищий коефіцієнт зростання, проте ми зупинилися на рівні росту ВВП, який запропоновано в проекті бюджету на 2014 рік.


Таблиця 11.2 – Розрахунок ВВП індустріального парку «Долина», тис. грн.

Наступним кроком для визначення величини сплати ПДВ – визначаємо величину податкового кредиту по основних виробництвах.
Для цього ми шляхом проведення опитування діючих виробництв на теренах Долинського району та деяких виробництв Івано-Франківської області визначили середню величину матеріало- та енергоємності виробництв тих видів діяльності, які пропонуються нашою Концепцією.

Таблиця 11.3 – Матеріалоємкість ВВП індустріального парку «Долина», тис. грн.

Наступним кроком наших розрахунків є визначення розміру доданої вартості, а також величини податкового кредиту.
Ставку податку на додану вартість беремо на рівні запланованої на 2014 рік – 17 %.

Таблиця 11.4 – Податковий кредит ВВП індустріального парку «Долина», тис. грн.

Таблиця 11.5 – Додана вартість індустріального парку «Долина», тис. грн.

Останнім кроком в наших розрахунків є визначення орієнтовного розміру податку на додану вартість, який може отримати державний бюджет на період до 2023 року.

Таблиця 11.6 – Сплата ПДВ учасниками індустріального парку «Долина», тис. грн.

Виходячи з наведеного констатуємо, що починаючи з 2018 року, після заповнення усіх ділянок індустріального парку «Долина», він стане джерелом постійного поповнення державного бюджету в частині ПДВ в розмірах близько 43 млн. грн. в рік, з тенденцією до постійного зростання.

11.4.2 Доходи від сплати прибуткового податку
При розрахунках поступлень від сплати цього податку припускаємо, що рентабельність виробництв, які будуть розміщені на території парку будуть не нижчі, ніж дисконтна ставка 15%, оскільки підприємства, які не зможуть досягти цього рівня просто не будуть входити на наш ринок.

Таблиця 11.7 – Рентабельність учасників індустріального парку «Долина», тис. грн.

Для визначення величини сплати податку беремо ставку, закладену в проекті державного бюджету на 2014 рік в розмірі 16%.

Таблиця 11.8 – Сплата податку на прибуток учасниками індустріального парку «Долина», тис. грн.

Виходячи з вищенаведеного можна припускати, що з 2018 року індустріальний парк «Долина» буде постійним джерелом надходжень в державний бюджет в частині податку на прибуток в орієнтовних розмірах 7,9 млн. грн. в рік з тенденцією до зростання.

Наступним кроком розраховуємо обсяги мобілізації податкових та інших доходів місцевих бюджетів від діяльності індустріального парку «Долина».

11.4.3 Доходи від оренди землі
Загальна площа земель, які можуть бути передані в оренду – 25,5 га.
Нормативна вартість землі – 72 грн./м².
Загальна нормативна вартість всієї земельної ділянки – 18,36 млн. грн.
Таким чином, при річній ставці оренди 3% та діючій нормативній грошовій оцінці земель на території м. Долина, очікувані поступлення від оренди земельної ділянки індустріального парку «Долина» до міського бюджету становитимуть орієнтовно 550,8 тис. грн. в рік і сплачуватимуться вже з першого року в якому земельна ділянку індустріального парку буде передана в оренду керуючій компанії (орієнтовно 2014 рік).

11.4.4 Доходи від сплати прибуткового податку з фізичних осіб
Для обчислення величини поступлень від сплати цього податку ми взяли за основу середній рівень заробітної плати за 2012 рік по галузях, виробництва яких плануються у відповідності до Концепції бути розміщені на території індустріального парку «Долина».
На наступному етапі ми ввели коефіцієнт росту заробітної плати на рівні 6.5 % щорічно.

Таблиця 11.9 – Середня заробітна плата на суб’єктах господарювання індустріального парку «Долина», тис. грн.

Наступним кроком визначаємо фонд заробітної плати для виробництва кожного типу.

Таблиця 11.10 – Фонд заробітної плати на суб’єктах господарювання індустріального парку «Долина», тис. грн.

Для обрахунку величини отриманого прибуткового податку беремо діючу на сьогодні ставку – 15%.

Таблиця 11.11 – Сплата прибуткового податку з доходів фізичних осіб зайнятих на учасниках індустріального парку «Долина», тис. грн.

Таким чином, можна припустити, що після початку роботи на повну потужність індустріальний парк «Долина» стане постійним джерелом наповнення державного та місцевих бюджетів (згідно з принципами розщеплення поступлень) на рівні понад 1 млн. грн. на рік з тенденцією до постійного зростання.

І насамкінець проводимо розрахунки обсягів відрахувань до державних фондів в наслідок господарської діяльності учасників індустріального парку.

11.4.5 Відрахування єдиного соціального внеску
До доходів державних фондів, ми відносимо кошти, які будуть сплачені у вигляді єдиного соціального внеску від діяльності підприємств та працівників цих підприємств.
Розміри сплати єдиного соціального внеску визначаємо на основі Постанови № 237 Кабінету Міністрів України «Про затвердження порядку визначення класу професійного ризику виробництва за видами економічної діяльності».
У відповідності до нашої Концепції виробництва , які будуть знаходитися на території індустріального парку можна віднести до наступних класів ризику.






Таблиця 11.12 – Класи ризику виробництв на території індустріального парку «Долина», тис. грн.

У відповідності до встановлених ставок, діючих на момент розробки Концепції, і беручи до уваги фонд заробітної плати по кожному типу підприємства проводимо обчислення поступлень до державних фондів.

Таблиця 11.13 – Обсяги сплати ЄСВ, що сплачуватимуть суб’єкти господарювання індустріального парку «Долина», тис. грн.

Подібним чином, беручи за основу вирахуваний загальний фонд заробітної плати підприємств вираховуємо єдиний внесок від працівників і ставку відрахувань на рівні 3,6%.

Таблиця 11.14 – Обсяги сплати ЄСВ, що сплачуватимуть працівники учасників індустріального парку «Долина», тис. грн.

Отже, діяльність індустріального парку «Долина» з 2018 року стане постійним джерелом поповнення Пенсійного та інших державних фондів в розмірах понад 2,8 млн. грн. в рік, з тенденцією до постійного зростання.
На підставі вищенаведених розрахунків сформуємо зведену таблицю обсягів поступлень до державного, місцевих бюджетів, а також державних фондів від діяльності індустріального парку «Долина».
В даному розрахунку також приведемо прогнозні обсяги даних фінансових потоків на період 2014-2017 років, протягом яких буде здійснюватись наповнення індустріального парку учасниками. Передбачити черговість входження учасників, а також обсяги їх фінансових відрахувань сьогодні неможливо, а тому для визначення цих показників використаємо метод екстраполяції даних.

Таблиця 11.15 – Прогнозні фінансові результати діяльності індустріального парку «Долина» у формі відрахувань до бюджетів та державних фондів на період 2014-2023 років, тис. грн.

11.5 Розвиток малого і середнього бізнесу
Якщо брати до уваги, що до 60% заробітної плати як правило використовується населенням на придбання товарів повсякденного побуту, які пропонують на ринку суб’єкти підприємницької діяльності – переважно представники малого і середнього бізнесу, то на основі цього можна констатувати, що діяльність індустріального парку збільшить доходи підприємців орієнтовно на 3,5 млн. грн. на рік, з тенденцією до зростання.

В цілому, реалізація масштабного проекту створення індустріального парку саме у м. Долина Івано-Франківської області є доцільною і матиме такі позитивні наслідки:
– Створення сприятливих умов для розміщення нових підприємств, у тому числі іноземних.
– Активізація процесу залучення в економіку зовнішніх і внутрішніх інвестицій.
– Збільшення надходження до бюджетів податків, зборів (обов’язкових платежів).
– Здійснення технічного переоснащення, забезпечення збільшення обсягів виробництва конкурентоспроможних товарів.
– Забезпечення ефективного використання потенціалу існуючих підприємств.
– Збільшення регіональних темпів зростання промислового виробництва.
Збільшення числа зайнятого населення, як наслідок, покращення соціальних стандартів та економічної ситуації як у районі, так і у регіоні в цілому.
– Зростання заробітної плати, підвищення рівня і якості життя населення;
– Мінімізація негативного впливу кризи та її наслідків на економіку регіону.

12 Інші відомості

---