Про Програму реформування системи управління фондом житлових та нежитлових будівель в місті Долина

РІШЕННЯ

Від 05.12.2012. № 889-25/2012
м. Долина

Про Програму реформування системи
управління фондом житлових та
нежитлових будівель в місті Долина

З метою створення в місті Долина економічно ефективної та дієвої системи управління фондом житлових і нежитлових будівель, забезпечення виконання органом місцевого самоврядування функції ефективного власника майна, досягнення максимального соціально-економічного ефекту від діяльності підприємств галузі ЖКГ в умовах обмеженості фінансових ресурсів та досягнення належного рівня забезпечення якості обслуговування житлового фонду м. Долина, керуючись Законом України «Про місцеве самоврядування в Україні», міська рада

В И Р І Ш И Л А:

1. Затвердити Програму реформування системи управління фондом житлових та нежитлових будівель в місті Долина (додається).

2. Відповідальним виконавцям заходів Програми забезпечити їх виконання, а також реалізацію мети і завдань Програми в зазначені строки.

3. Інформацію про хід виконання даної Програми заслухати на сесії міської ради в ІІ кварталі 2013 року.

4. Контроль за виконанням даного рішення покласти на постійну комісію міської ради з питань житлово-комунального господарства, благоустрою та екології.



Міський голова Володимир Гаразд

Затверджено:

рішенням міської ради

від 05.12.2012. № 889-25/2012

ПРОГРАМА

реформування системи управління фондом житлових

та нежитлових будівель в місті Долина

1. Опис існуючої проблеми

В місті Долина на сьогодні в сфері управління фондом житлових та нежитлових будівель функціонує не зовсім досконала система, яка не дозволяє Долинській міській раді, як органу місцевого самоврядування, забезпечувати належне управління нерухомим майном територіальної громади (житловим і нежитловим).
До цього міську раду прямо зобов’язує ст. 7 Закону України «Про житлово-комунальні послуги». Проте, на сьогодні в місті Долина ця норма виконується не в повній мірі. Фактично функцією управління при існуючій системі охоплені лише будівлі багатоповерхових житлових будинків (всього 83 шт.), що перебувають на балансі та в обслуговуванні спеціально створеного Долинською міською радою комунального підприємства «Житлово-експлуатаційна організація».
З іншого боку, не лише ці будинки, мешканці яких мають договори з КП «ЖЕО» на обслуговування житлових будинків і прибудинкових територій, підпадають під повноваження управління з боку Долинської міської ради. Ці 83 будинки є лише частиною житлового фонду міста, загальна кількість будівель в якому становить 178.
Раніше всі ці будинки знаходились на балансі та в обслуговування долинських ЖЕКів, але з часом, під впливом як загальнодержавних так і місцевих чинників, кількість будинків які залишились в обслуговуванні ЖЕКу скоротилась до нинішніх 83. Проте, відмова добровільно чи в інший спосіб від надання житлово-комунальних послуг ЖЕКом, в кожному випадку зовсім не означала для мешканців цих будинків ще й зміну балансоутримувача. А тому, не зважаючи ні на що, сьогоднішнє КП «ЖЕО» (правонаступник всіх попередніх ЖЕКів в Долині) продовжує залишатись балансоутримувачем всього житлового фонду. І саме через цю організацію Долинська міська рада й повинна реалізовувати свій обов’язок, що витікає з ст .7 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» .

Довідка: Всупереч побутуючому вузькому розумінню, поняття «балансоутримання» – це не лише ведення бухгалтерії, пов’язаної з експлуатацією будинку. Крім того, і передусім – це також організація і здійснення технічного нагляду за безпечною експлуатацією будівлі, постійне проведення якого делегується мешканцями будинку відповідальній організації, що має в своєму розпорядженні певних компетентних спеціалістів.

Про те, як вже зазначалось вище, повноцінно забезпечити цю функцію для всього житлового фонду міста міській раді не вдається. І причина тому не у відсутності бажання, а скоріше в фінансовій площині. Адже КП «ЖЕО» сьогодні несе відповідальність за належну експлуатацію всіх 178 житлових будинків міста, а натомість обслуговує та збирає оплату за свої послуги лише з 83. Причому, навіть у цих 83 будинках справними платниками є далеко не всі мешканці, що в результаті спричиняє недофінансування та як наслідок – погіршення якості послуги.
На практиці, для тих будинків які платять послуга балансоутримання надається в більш-менш нормальному, проте все одно недостатньому обсязі. А для тих будинків, які не платять, вона надається ситуативно і за кошти інших сумлінних платників. Зокрема, цими неплатниками є дві групи будинків: ОСББ та багатоквартирні будинки, що не мають договорів з КП «ЖЕО».
Висновок 1: Сьогодні всупереч вимогам законодавства велика частина житлового фонду міста не забезпечена послугою балансоутримання належного обсягу та якості, а відповідальне підприємство КП „ЖЕО” в свою чергу не може забезпечувати її надання через відсутність оплати з боку населення, яке проживає в зазначених будинках.

По-друге, говорячи про роботу існуючого комунального підприємства «ЖЕО» в сфері надання житлово-комунальних послуг будинкам, що перебувають на його обслуговуванні, слід констатувати неможливість підвищення обсягів та якості останніх у зв’язку з обмеженістю в нього фінансових і матеріально-технічних ресурсів.
Ще з 90-х років минулого століття ЖЕКи в Долині, як і в цілому по Україні, постійно були збитковими, що кардинально впливало на кількість і якість надаваних послуг. А об’єктивними причинами збитковості були:
– висока питома вага витрат не пов’язаних з наданням житлово-комунальних послуг населенню в структурі видатків ЖЕКів (сплата податкових зобов’язань за ПДВ – 20%; адмінвитрати – понад 30%);
– низький рівень свідомості споживачів та втрата довіри останніх, що відображається в рівні зборів коштів квартплати;
– створення ОСББ та «відтік» платників квартплати;
– функціонування в умовах тарифів, що не відповідали реальній собівартості послуг та відсутність в цих умовах бюджетних дотацій;
– втрата кваліфікованого кадрового ресурсу, пов’язана з низьким рівнем престижності та оплати праці.
Проте, ніяк не можна сказати, що комунальники і міська рада за цих умов сиділи склавши руки і не шукали шляхів вирішення проблеми. На протязі останніх 20 років у Долині створювалось і ліквідовувалось близько 6-ти ЖЕКів. Їх керівники постійно шукали методи виходу з кризи, основні з яких:
-постійний контроль над використанням людських ресурсів, оптимізація робочого часу;
-скорочення штатів;
-запровадження побудинкового обліку доходів і витрат;
-надання додаткових послуг, які не входять в квартплату, що дало можливість додаткових доходів.
Всі ці кроки разом із заходами по впровадженню економічно обґрунтованих тарифів, давали певні результати, підсумком яких можна назвати те, що протягом останніх 2-х років КП «ЖЕО» зуміло налагодити більш-менш стабільну роботу, повертаючи до себе довіру споживачів.
Проте, з іншого боку, слід констатувати, що подібні заходи хоч і були в певній мірі ефективними, проте, не здатними кардинально змінити ситуацію. Адже намагаючись максимізувати об’єми надання житлово-комунальних послуг населенню, КП «ЖЕО» змушене було приносити в жертву фактично всі свої доходи, які мали б інвестуватись в розвиток матеріально-технічної бази. В результаті, підприємство, яке надає населенню послуг на сотні тисяч гривень в рік, має незадовільний рівень матеріально-технічного забезпечення.
Висновок 2: При наявній фінансово-господарській моделі функціонування комунального підприємства „ЖЕО” неможливо суттєво підвищити обсяг та якість надання житлово-комунальних послуг споживачам, у зв’язку з незадовільним матеріально-технічним забезпеченням підприємства та недосконалою структурою видатків.

По третє, ще з радянських часів соціалістичної моделі господарювання, всі долинські ЖЕКи, а також і нинішнє КП «ЖЕО» поєднує в собі непоєднувані функції: балансоутримувача, управителя та виробника житлово-комунальних послуг.
Іншими словами, діючи як балансоутримувач в інтересах мешканців будинків, що мають укладені угоди на управління, КП «ЖЕО» саме собі визначає необхідні обсяги робіт з утримання будинків, саме ж собі їх виконує, а потім ще й саме себе контролює. Апріорі ж, такі функції власника, замовника та виконавця в не можуть поєднуватись в одному підприємстві. Таку ситуацію можна назвати ніяк інакше, як монополією, в умовах якої, як відомо, працювати над підвищенням якості послуги дуже важко.
Висновок 3: Існуюча модель системи управління багатоквартирним житловим фондом в Долині є застарілою та має ознаки монопольності, при якій за відсутності конкуренції на ринку надання житлово-комунальних послуг надзвичайно важко підвищувати якість.

По-четверте, проблема полягає також в тому, що якщо функцією балансоутримання житлових будівель так чи інакше сьогодні в місті займається відповідна структура (КП «ЖЕО»), то балансоутримання нежитлових та інших приміщень що знаходяться у власності територіальної громади сьогодні не здійснюється. Цими будівлями є школи, дитячі садки, інші громадські будівлі, що використовуються різними суб’єктами на умовах постійного користування чи оренди. Фактично, будучи власником цих споруд Долинська міська рада повинна також створити умови для забезпечення їх безпечної експлуатації та зобов’язувати структури, що ними користуються своєчасно обслуговувати останні.
Висновок 4: На сьогодні в місті Долина послугою балансоутримання, в контексті технічного нагляду за безпечною експлуатацією, не охопленим залишається фонд нежитлових приміщень територіальної громади.

Таким чином, підсумовуючи вищесказане можна констатувати, що існуюча система управління фондом житлових та нежитлових будівель в місті Долина має наступні проблеми:

1. Характеризується несправедливістю розподілу оплати за послуги з балансоутримання між мешканцями багатоквартирних житлових будинків.
2. Унеможливлює охоплення якісною послугою балансоутримання всього фонду будівель, що є власністю територіальної громади.
3. Має монопольний характер та не сприяє розвитку ринку високоякісних житлово-комунальних послуг.
4. Спричиняє неефективне використання великої частки коштів мешканців будинків (оплата адмінвитрат та ПДВ).
5. Унеможливлює покращення якості надання житлово-комунальних послуг через обмеженість фінансових ресурсів та відсутність належного матеріально-технічного забезпечення КП “ЖЕО”.

А крім того, можна констатувати, що дана система вичерпала своє існування і не змінивши нічого, ми ставимо під загрозу життя та здоров’я громадян міста, через фінансову залежність системи організації і контролю над експлуатацією житлового фонду.

Саме з метою вирішення цих проблем, Долинською міською радою рішенням сесії від 31.10.2012 р. №848-24/2012 було затверджено Концепцію реформування житлово-комунального господарства м. Долина, на основі якої робочою групою розроблено дану Програму реформування системи управління фондом житлових та нежитлових будівель в місті Долина.

2. Мета та завдання Програми

Метою Програми є створення передумов для запровадження ефективної моделі управління фондом житлових та нежитлових будівель міста, підвищення якості його обслуговування, ефективного та безпечного функціонування, забезпечення задоволення потреб населення в якісних житлово-комунальних, адміністративних та інших послугах відповідно до встановлених нормативів і стандартів.

З мети Програми випливає ряд Завдань, які вона покликана вирішити:

1. Створити нове комунальне підприємства, з функцією забезпечення балансоутримання та технічного обслуговування всього фонду житлових та нежитлових будівель міста.
2. Сформувати та забезпечити функціонування конкурентного середовища на ринку виробництва послуг з утримання житлових будинків із збереженням законодавчо визначеної ролі регулятора з боку Долинської міської ради.
3. Провести ліквідацію існуючого КП „ЖЕО” та розподіл його існуючих повноважень між новоствореними суб’єктами в сфері житлово-комунального господарства міста.
4. Забезпечити силами та засобами новоствореного комунального підприємства вирішення додаткових функцій спрямованих на вирішення потреб громади міста (запровадження електронної черги в ДНЗ, діяльність у сфері виготовлення проектно-кошторисної документації та технічного нагляду за капітальними роботами на замовлення міської ради, проведення енергоаудитів будівель тощо).

3. Детальний опис програми

Виходячи з мети, завдань та цілей Програми реформування системи управління фондом житлових та нежитлових будівель в місті Долина пропонується наступний механізм та алгоритм її реалізації:

3.1. Створення в місті Долина нового комунального підприємства «Управління комунального майна» Долинської міської ради:
3.1.1. Затвердження Статут, та структури нового підприємства.
3.1.2. Державна реєстрація підприємства, та призначення його керівника, кадрове та матеріально-технічне забезпечення.
3.1.3. Передача всього житлового та не житлового фонду територіальної громади в господарське відання (на баланс) новоствореного підприємства.
3.1.4. Затвердження Положення з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій м. Долина.

3.2. Визначення нового суб’єкта господарювання – виконавця послуги з утримання житлових будинків на території міста Долина.

3.3. Припинення діяльності КП «ЖЕО», його ліквідація з призначенням ліквідаційної комісії:
3.3.1. Затвердження проміжного ліквідаційного балансу КП «ЖЕО».
3.3.2. Проведення заходів по ліквідації юридичної особи.
3.3.3. Передача всіх активів КП «ЖЕО» на баланс новоствореного КП «Управління комунального майна».

Впровадження і виконання функцій КП «Управління комунального майна» планується вирішувати наступним чином.

Очолювати підприємство буде директор, який буде здійснювати загальне керівництво ним.
Бухгалтер – окрема посадова одиниця, яка відповідатиме за організацію фінансово-статистичного обліку на підприємстві.

Для реалізації ж статутної мети та завдань підприємства планується створити два відділи:

Загальний відділ (5 штатних одиниць):

Інженерно-технічний відділ (4 штатні одиниці):

Таким, чином загальна структура підприємства складатиметься всього із 11 штатних одиниць.

Щодо планових завдань, над реалізацією яких будуть працювати вищезгадані відділи КП «Управління комунального майна», то тут окрім стандартних функцій балансоутримувача нерухомості (організація та проведення технічного нагляду) та надання адміністративних послуг (робота паспортистів), пропонується додатково забезпечити виконання наступних робіт:

• Загальний відділ:

– запровадження та ведення електронної черги дітей міста Долина для вступу в дошкільні навчальні заклади;
– ведення електронного реєстру громадян, що проживають на території міста;
– організація та проведення громадських слухань з питань експлуатації житлового фонду;
– моніторинг якості надання житлово-комунальних послуг виконавцями;
– організація семінарів, навчань, круглих столів з головами ОСББ чи іншими групами самоорганізації громадян житлових будинків з метою підвищення їх компетентності та поінформованості;
– консалтингова допомога при створенні та функціонуванні ОСББ.

• Інженерно-технічний відділ:

– запровадження електронної системи планування і обліку виконаних ремонтних робіт;
– стимулювання впровадження сучасних систем енергозбереження в фонді житлових та нежитлових будівель міста
– організація виготовлення технічної документації на житлові будинки;
– організація технічного нагляду за нежитловим нерухомим майном територіальної громади;
– моніторинг на предмет ефективної та безпечної експлуатації нежитлових приміщень територіальної громади міста орендарями та користувачами;
– виготовлення проектно-кошторисної документації на будівельні та інші капітальні роботи на замовлення Долинської міської ради, а також інших замовників;
– ведення технічного нагляду за будівельними та іншими роботами капітального і поточного характеру.

4. Терміни реалізації Програми
Базові Мету та Завдання програми передбачається реалізувати протягом календарного терміну 3 місяців: з грудня 2012 по лютий 2013 р., шляхом виконання заходів передбачених в Розділі 5.